Bilancio

Malgrado il progressivo allentamento delle restrizioni decretate dalle autorità per combatterla ed li lento ritorno alla normalità in quasi tutti i settori colpiti, anche nel 2021 la pandemia da COVID-19 ha, ciò nonostante, continuato ad influenzare, mutandole in modo rilevante, le nostre abitudini di vita e di lavoro, con evidenti riflessi pure nel contesto immobiliare. Numerosissime sono infatti state le famiglie che, attratte dalla possibilità di concentrare in un luogo unico la residenza ed il lavoro, si sono orientate verso l’acquisto di case unifamiliari oppure di appartamenti In proprietà per piani o residenze secondarie, prediligendo ubicazioni meno centrali ma con superfici più generose, ove combinare agevolmente l’abitazione oppure la vacanza all’attività di home office e di home shopping. Ad una domanda particolarmente elevata sì è però contrapposta un’offerta piuttosto scarsa, con la conseguenza che i prezzi delle case e delle unità PPP hanno nettamente superato i livelli record raggiunti nel 2020, registrando su scala nazionale un ulteriore incremento medio superiore al 7% in un solo anno. Per un numero crescente di economie domestiche l’acquisto di una casa in proprietà nel nostro Paese è così divenuto un lusso inaccessibile.

Sospinta da una vigorosa ripresa economica accompagnata da un’importante crescita occupazionale (+1.9%), nel 2021 la domanda di appartamenti in locazione nel nostro Paese è rimasta sostenuta, grazie in particolare ad un saldo migratorio favorevole di oltre 62’000 unità che ha controbilanciato un numero di partenze leggermente superiore rispetto al 2020. Pur rimanendo ancora a livelli elevati (2.7%) – a giugno 2021 le abitazioni vuote in Svizzera erano 71’000 (79’000 nel 2020), di cui 61 ‘000 appartamenti – la quota di sfitti è scesa, invertendo così una tendenza al rialzo che si protraeva ormai ininterrottamente addirittura dal 2008. Subendo la pressione provocata dall’elevato. tasso di sfitto, i prezzi delle pigioni sono mediamente diminuiti del 2. 7%. Come per le case di proprietà, la domanda di appartamenti in affitto si è anch’essa spostata verso oggetti con spazi più grandi ed ubicazioni in aree meno centrali.

Una volta ancora i tassi d’interesse negativi, l’assenza di valide alternative all’attrattiva dei rendimenti immobiliari e le convenienti condizioni di finanziamento hanno stimolato gli investitori a destinare importanti mezzi al mercato immobiliare svizzero ed in particolare alla realizzazione di case plurifamiliari in affitto, considerata una tra le opportunità di collocazione di capitale maggiormente sicure e redditizie. Gli investimenti nel 2021 sono però risultati Inferiori rispetto al recente passato, fattore che, unito al calo di produttività nei cantieri ed alle difficoltà di approvvigionamento dei materiali da costruzione per effetto della pandemia, ha contribuito alla contrazione dell’offerta di abitazioni in eccesso, soprattutto nei comuni d’agglomerazione dei centri di medie dimensioni, sovente confrontati con situazioni di sfitto ben superiori alla media.

Il quadro di carattere nazionale sin qui descritto si compone tuttavia di realtà regionali assai stratificate, all’interno delle quali, ad esempio, il Ticino si è mosso in controtendenza. Nel nostro Cantone, infatti, il tasso di sfitto è risultato pressoché doppio rispetto a quello svizzero mediano. Nel mese di giugno 2021 l’Ufficio cantonale di statistica segnalava la presenza sul territorio di c.a. 7’000 unità abitative vuote (erano 6’500 nel 2020 ma secondo le organizzazioni di categoria questi dati sarebbero ampiamente sottostimati), di cui c.a. 6’000 destinate alla locazione e composte prevalentemente di appartamenti trilocali o quadrilocali concentrati in modo significativo nei centri più densamente abitati. Il valore in assoluto peggiore è stato registrato a Chiasso con un tasso di sfitto del 7.17% mentre che a Lugano ha raggiunto il 3.81%, a Bellinzona il 3.69%, a Locarno il 3.27% e a Biasca il 2.37%. Una situazione a dir poco allarmante che è il risultato della combinazione di più fattori sfavorevoli, tra i quali spiccano Il calo demografico imputabile al COVID-19 e, soprattutto, li tasso di immigrazione che nell’ultimo decennio è sempre stato inferiore a quello dell’emigrazione. Malgrado condizioni di spopolamento e di aumento dello sfitto divenute ormai croniche, in Ticino non si è comunque smesso di costruire palazzine a reddito, tanto che nel biennio 2020 – 2021 sono state immesse nel mercato oltre 3’000 nuove unità abitative, che hanno contribuito a far guadagnare al nostro Cantone il ben poco lusinghiero riconoscimento di unica grande regione svizzera ad aver registrato nel 2021 un aumento delle abitazioni vuote.

Nonostante il difficile contesto poc’anzi descritto, nell’esercizio 2021 Alloggi Ticino SA si è saputa muovere in modo più che soddisfacente, ottenendo risultati positivi. Il tasso annuo medio di sfitto sul complesso dei 1’143 appartamenti, 18 negozi e 24 uffici di proprietà della società, inclusi quindi gli oggetti di proprietà della controllata Alloggi Ticino Luganese SA, si è infatti attestato a 57 unità pari al 4.8 % dell’intero parco immobiliare. Un esito che segna un netto miglioramento rispetto agli esercizi precedenti che avevano registrato tassi di sfitti sensibilmente più elevati (6.8% nel 2020, 7% nel 2019, 7.5% nel 2018 e 8% nel 2017) ed a maggior ragione rallegrante se si tengono in debita considerazione tanto l’ampiezza del miglioramento conseguito quanto le condizioni quadro particolarmente negative nelle quali la società ha dovuto operare.

È un chiaro segnale che le strategie elaborate dalla direzione sono efficaci: alla miriade di appartamenti nuovi di zecca disponibili sul mercato, esche sempre molto appetibili per gli inquilini, la società ha infatti risposto intensificando gli interventi di manutenzione non solo alle unità abitative ma anche alle parti comuni esterne ed interne degli stabili, in modo da massimizzare l’attrattiva delle une e degli altri. Ben superiori alla media degli ultimi anni sono, ad esempio, stati i risanamenti pressoché integrali di cucine, bagni e pavimenti effettuati in occasione dei cambi di inquilino, che hanno restituito agli appartamenti interessati condizioni di funzionalità e comodità sostanzialmente pari a quelle reperibili negli alloggi di nuova o recente costruzione. Sommatesi alla già intensa operatività gestionale ordinaria, l’organizzazione degli interventi manutentivi e la cura di tutti i dettagli che ne conseguono hanno una volta ancora richiesto alle collaboratrici della società un impegno accresciuto che, sotto lo sprono della direttrice, esse non hanno però mai fatto mancare, contribuendo in modo sostanziale ai successi ottenuti.

Un’attenzione particolare è stata rivolta pure al tema del contenimento delle spese accessorie, da anni in progressiva crescita, e del risparmio energetico, a vantaggio diretto degli inquilini e, in termini generali, dell’ambiente. Accanto, ad esempio, alla sostituzione di ascensori divenuti vetusti (Mendrisio, Bellinzona Lavertezzo) e all’impermeabilizzazione puntuale di balconi o terrazzi frequenti cause di infiltrazioni d’acqua (Mendrisio, Massagno), la società ha proseguito il programma di risanamento delle facciate e tetti (Morbio, Mendrisio, S.Antonino, Bellinzona, Gudo, Pratolina e Roggia), di installazione di pannelli solari sui tetti per la produzione di energia elettrica destinata all’autoconsumo (via Ghiringhelli, Pratolina, Roggia) e di sostituzione dei vettori energetici fossili con energie rinnovabili per il riscaldamento e la produzione d’acqua calda (Lavertezzo, Pratolina e Roggia).

L’importanza di questi sforzi trova concreto riflesso nei conti del gruppo. In aumento di ben CHF 1.7 mio rispetto all’anno precedente, nel 2021 l’investimento per manutenzioni ordinarie e straordinarie degli immobili ha infatti superato i CHF 6.6 mio (CHF 6.3 mio Alloggi Ticino SA e CHF 0.3 mio Alloggi Ticino Luganese SA), finanziati attingendo pure a concorrenza di CHF 1.5 mio al fondo manutenzioni accantonato a bilancio di Alloggi Ticino SA.

Sempre a livello di visione consolidata dei conti di gruppo, la perdita per sfitti è stata di CHF 1.7 mio, con un miglioramento di CHF 130’000.- rispetto al 2020. Inoltre, escludendo gli ammanchi di pigione (stimabili in CHF 450’000.-) inerenti allo stabile di Lugano via alla Campagna in corso di ristrutturazione, il reddito netto della gestione immobiliare del gruppo si è attestato a CHF 14.2 mio, con un incremento di CHF 0.5 mio. Ad influenzare tale dato vi sono altresì stati CHF 258’000.- di sussidi a fondo perso (CHF 124’000.- in meno del 2020) che la società ha incassato dalla Confederazione rispettivamente il rimborso di riduzioni di base per CHF 734’000.- (il debito residuo è di CHF 3.1 mio e verrà estinto entro il 2022). Le favorevoli condizioni del mercato hanno poi permesso di procedere al rinnovo di prestiti ipotecari a medio – lungo termine realizzando un’economia di oneri di interessi di CHF 66’000.-.

Le società del gruppo Alloggi Ticino Luganese SA hanno prodotto un utile d’esercizio consolidato dopo imposte di complessivi CHF 837’648.-, in tutto e per tutto conforme alle aspettative ed In linea con il risultato ottenuto nel 2020.

La capostipite Alloggi Ticino Luganese SA ha introitato dalle società figlie CHF 530’000.- a titolo di dividendi e ha chiuso l’esercizio con un utile netto di CHF 474’868.- che verrà destinato a concorrenza di CHF 400’000.- all’ammortamento parziale del finanziamento (capitale residuo CHF 1.3 mio) concessole nel 2020 dalla controllante Alloggi Ticino SA.

L’utile dopo Imposte conseguito da Alloggi Ticino SA assomma invece a CHF 1’556’684.-, valore pressoché identico a quello dell’esercizio precedente. Il capitale proprio della società è ora pari a CHF 34’589’671.- e corrisponde al 17.6% della somma di bilancio.

Per meglio recepire i valori patrimoniali societari, il Consiglio d’amministrazione ha dato incarico ad una società immobiliare di periziare l’intero parco immobilìare allo scopo di identificarne il valore di mercato di riferimento. Le perizie sono state allestite a termini di valore reale e di valore di reddito da esperti che hanno visionato tutti gli stabili di Alloggi Ticino SA e della controllata Alloggi Ticino Luganese SA. Nell’insieme esse attestano una differenza tra la valutazione a bilancio degli immobili di Alloggi Ticino SA ed il valore stimato di mercato di circa 230 milioni di franchi. Il Capitale proprio di Alloggi Ticino SA a valori reali si attesta di conseguenza attorno ai CHF 265 mio, valore da mettere in relazione con un capitale azionario di CHF 15.2 mio ed un Capitale proprio a bilancio di CHF 34.6 mio. Si precisa altresì che i valori peritali degli immobili di Alloggi Ticino Luganese SA sono in linea con quelli definiti nel contesto della loro recente acquisizione.

Per quanto concerne i progetti societari più rilevanti, a metà dicembre 2021, nel pieno rispetto dei tempi stabiliti con l’impresa generale di costruzione e la direzione lavori, si è conclusa la ristrutturazione integrale dello stabile in via alla Campagna a Lugano. Dell’edificio originale sono state conservate unicamente le pareti perimetrali (per non perdere il beneficio dell’indice di costruzione nettamente più generoso usufruito in passato) mentre che tutto il contenuto, tetto incluso, è stato demolito e ricostruito a nuovo. A fronte di un investimento complessivo di CHF 5.6 mio la società dispone ora di 9 appartamenti di 1.5 locali per studenti, 12 x 2.5 locali, 6 x 3.5 locali e 6 x 4.5 locali, nuovi e in posizione particolarmente favorevole nel quartiere di Molino Nuovo.

Sotto il profilo della governance la società è pronta a sottoporsi alla revisione ordinaria a decorrere dall’esercizio 2022. Il percorso di avvicinamento a questo obiettivo ha comportato lo sviluppo, a cavallo tra il 2020 e l’inizio 2021, di un sistema articolato sia di controllo interno che di analisi dei rischi, implementati ed ulteriormente affinati durante il restante esercizio in rassegna.

Non ancora lasciate alle spalle le pesanti conseguenze della pandemia da COVID-19, ecco che già si affaccia all’orizzonte una nuova temibile minaccia all’ordine e all’economia mondiale: la Russia ha infatti riportato la guerra in Europa. La situazione di generale disordine geopolitico indotta dall’aggressione armata dell’Ucraina ha impresso una decisa accelerazione ai fenomeni Inflazionistici che stavano imperversando da qualche tempo, provocando una repentina esplosione dei prezzi degli alimenti, dell’energia, delle materie prime e dei materiali di costruzione. Tutto ciò ha condotto ad un sensibile rialzo dei tassi d’interesse, alimentati dalle incertezze che ‘pesano sui futuri sviluppi e tenuta dei mercati finanziari ed immobiliari. Per parte sua, Alloggi Ticino SA è però attrezzata e pronta ad affrontare le sfide che inevitabilmente porranno questi nuovi scenari. Dispone infatti di un parco immobiliare solido e redditizio poiché composto di edifici in buono stato di manutenzione, diversificato nelle ubicazioni e con un rapporto pigione / qualità abitativa sicuramente vantaggioso. Sotto il profilo finanziario, il grado di indebitamento della società è equilibrato dato che il capitale dei terzi, se apprezzato al valore di mercato del portafoglio immobiliare, è pari al 40% della somma di bilancio. Inoltre, le esposizioni onerose verso i terzi beneficiano di tassi d’interesse bassi con scadenze a lungo termine che tutelano efficacemente la società da sobbalzi, più o meno improvvisi o importanti, del mercato ipotecario. E, per finire, fattore altrettanto determinante, Alloggi Ticino SA può fare affidamento su un team di collaboratrici di comprovate esperienza e capacità, che in condizioni avverse ha già dimostrato di avere a cuore la soddisfazione degli inquilini e di saper lavorare con abnegazione per il bene della società.

Il Consiglio d’amministrazione tiene ad esprimere alla direttrice ed a tutto il personale un sentito ringraziamento per l’impegno profuso durante il non facile esercizio 2021. Un ringraziamento particolare è rivolto anche agli azionisti per il costante sostegno alle progettualità e per l’attento ascolto delle esigenze della società.

Il Presidente: avv. Marco Alberto Guidicelli