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Bilancio

Il 2018 è stato un anno di consolidamento della fase calante del settore degli immobili avviatasi nel biennio precedente. Il lieve aumento dei tassi d’interesse, pronosticato da alcuni, non si è concretizzato e neppure è variato il regime di tassi negativi applicato dalla Banca Nazionale, ragione per la quale, malgrado una situazione già satura con migliaia di metri quadrati di superfici abitative e commerciali invendute o sfitte, in assenza di valide alternative di impiego del proprio denaro, gli investitori (soprattutto quelli istituzionali che dispongono di forti liquidità) hanno continuato a destinare i propri capitali al mattone, immettendo quindi nel mercato ulteriori svariate decine di migliaia di nuovi appartamenti ed uffici.

In particolare, per quanto concerne gli immobili residenziali in locazione, ancorché l’attività di costruzione si sia leggermente indebolita rispetto all’anno precedente, il livello è rimasto elevato, soprattutto se rapportato alla ridotta crescita della popolazione ed al ristagno dell’immigrazione. Su scala nazionale si è quindi -inevitabilmente, verrebbe da dire – assistito ad un’esplosione del tasso degli sfitti che è addirittura raddoppiato, passando dall’1% registrato nel 2017 a pressoché il 2%. Le zone più colpite sono state quelle periferiche; i centri cittadini hanno invece retto meglio il colpo. La sovra-offerta ha esercitato forti pressioni anche sulle pigioni che in media si sono ridotte dell’1%-2%. Diversi proprietari di stabili a reddito, preoccupati o in affanno, hanno così tentato di attrarre nuovi inquilini offrendo concessioni straordinarie quali la rinuncia ad alcune mensilità di pigione, la partecipazione ai costi di trasloco, la messa a disposizione gratuita del parcheggio. 

In questo difficile contesto di mercato Alloggi Ticino SA si è difesa piuttosto bene. Malgrado la tendenza al forte aumento in atto nel Cantone, il tasso medio di sfitto si è assestato al 7.5%, corrispondente a e.a. 80 unità sull’intero compendio immobiliare di 1063 appartamenti, con un lieve miglioramento rispetto al valore registrato durante l’esercizio precedente (8%). Il merito è da attribuire alla qualità del lavoro svolto dalla direzione e dalle collaboratrici della società, che hanno saputo individuare ed attuare con successo le opportune misure di contenimento, passando dalla particolare cura dei contatti con gli inquilini nonché con le Autorità ed enti di pubblica utilità attivi in ambito sociale, alla promozione attiva di nuove condizioni di locazione ed all’attenzione per la manutenzione, volta ora non più essenzialmente a garantire la perfetta funzionalità degli edifici sotto il profilo strutturale ed impiantistico, bensì pure a migliorarne l’attrattiva sotto il profilo dell’estetica e dei comfort offerti. 

Volgendo uno sguardo alle cifre che hanno caratterizzato l’esercizio in rassegna, nel 2018 la società ha investito in opere di manutenzione ordinaria e straordinaria complessivamente CHF 5.4 mio e.a., ossia mezzo milione di franchi in più rispetto al 2017 (CHF 4’8. mio e.a.), di cui oltre CHF 1.3 mio destinati alla sola ristrutturazione degli stabili di Chiasso. Risultato del fenomeno di progressiva erosione dei sussidi cantonali e federali (-35% nell’anno in esame) e di contestuale incremento degli oneri soggetti a rimborso obbligatorio (+17%), il 2018 è stato il primo esercizio in cui la somma dei rimborsi delle anticipazioni ricevute a titolo di riduzione di base conformemente ai piani 

degli oneri ha superato le sovvenzioni erogate alla società, determinando una riduzione dei proventi lordi di e.a. CHF 860’000.- rispetto al 2017. Riduzione cui hanno pure concorso le perdite per appartamenti sfitti (2018: CHF 1.3 mio, 2017: 1.1 mio), lievitate in misura comunque meno importante rispetto agli ultimi due anni (2016: +42%, 2017: + 75%, 2018: + 19%). Grazie al rifinanziamento di vecchi prestiti EGW a tassi d’interesse più favorevoli, la società è riuscita a diminuire gli oneri finanziari del 22% e, a seguito di un rimborso straordinario di CHF 2.5 mio, a ridurre di CHF 3.0 mio e.a. l’indebitamento complessivo a lungo e a medio termine, portandolo così a CHF 135.3 mio e.a. Tenuto conto del ricavo straordinario di CHF 0.55 mio a titolo di incentivi percepiti in relazione al risanamento energetico degli immobili di Chiasso, Alloggi Ticino SA ha chiuso l’esercizio 2018 con un utile di CHF 839’106.58, inferiore del 32 % rispetto al 2017. Il capitale proprio della società è cresciuto da CHF 29’213’672 a CHF 30’052’779 e raggiunge ora il 17.5% della somma di bilancio.

Per quanto concerne le iniziative progettuali di maggior rilievo, la società ha deliberato il risanamento dell’immobile in via Alla Campagna 10 a Lugano, una palazzina di 40 appartamenti costruita cinquanta anni or sono ed ubicata in posizione estremamente favorevole (quartiere di Molino Nuovo). Il prospettato intervento di integrale messa a nuovo dell’edificio, all’interno e all’esterno, consentirà di ricavare in complesso 53 appartamenti (9 x monolocali, 12 x 2.5 locali e 12 x 3.5 locali) per un investimento di e.a. CHF 5.5 / 6.0 mio. La procedura di ottenimento della licenza edilizia è pendente. 

Si segnala inoltre che il Consiglio d’amministrazione ha aggiornato il Regolamento d’organizzazione della società. 

In fine, il Consiglio d’amministrazione rivolge un sincero ringraziamento agli azionisti, che sostengono con costanza e partecipazione le progettualità della società, nonché – in modo particolare – alle collaboratrici, il cui impegno nelle difficili contingenze del mercato immobiliare è stato quanto mai determinante per il raggiungimento dei risultati prefissati.

Il presidente
Avv. Marco Alberto Guidicelli

BILANCIO AL 31.12.2018 (in 1000 Fr.)
ATTIVO20182017
Liquidità31382903
Crediti e Ratei attivi 601253
Altri Crediti a breve termine 15651443
Attivo Circolante53044599
Immobili240325239625
Rettifica valore immobili-74583-71193
Valore netto degli immobili165742168432
Immobilizzazioni Finanziarie260260
Anticipi per immobili in costruzione
Altri attivi82109
Attivo fisso166084168801
TOTALE ATTIVO171388173400
BILANCIO AL 31.12.2018 (in 1000 Fr.)
PASSIVO20182017
Capitale di terzi a breve termine60435898
Capitale di terzi a lungo termine127749130721
Accantonamenti75437567
Capitale di terzi141335144186
Capitale azionario1520015200
Riserve71077046
Utile riportato69075740
Utile dell'esercizio8391227
Capitale proprio3005329213
Totale passivi171387173400
CONTO ECONOMICO 20182017    
Introito netto da inquilini12.85912.909
Sussidi1.0381.609
Rimborsi Riduzione di Base-1.701-1.453
Introito netto dalla locazione12.19613.066
Altri introiti al netto di perdite8676
Ricavi gestione immobili12.28213.142
Manutenzioni5.4334.881
Spese amministrative e costi diversi1.0531.113
Ammortamenti immobili3.3903.444
Ammortamenti e rettifiche attivo fisso3455
Interessi passivi, attivi e spese banca1.3331.719
Totale costi netti11.24311.212
Risultato operativo1.0381.930
Risultato neutro e imposte-199-702
Utile netto8391.227

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