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Bilancio

Sull’onda delle iniziative avviate cinque anni or sono per contrastare l’apprezzamento del franco, considerato eccessivo, e per spingere le banche nonché gli investitori istituzionali a immettere gli ingenti capitali disponibili nell’economia reale piuttosto che conservarli inutilizzati in deposito, anche nel 2019 la Banca Nazionale Svizzera si è vista costretta ad adeguare la propria politica monetaria a quella dei tagli operati dalle altre banche centrali, segnatamente quelle della zona euro, lasciando che il regime dei tassi d’interesse negativi dominasse la scena per un ulteriore anno. I tassi negativi ed i rendimenti dei titoli obbligazionari della Confederazione ai minimi storici hanno quindi nuovamente spinto gli investitori a concentrare gli investimenti nel settore della costruzione ed in particolare, nonostante la sempre più netta saturazione, nel segmento della locazione. 

Sebbene il prezzo delle case unifamiliari e degli appartamenti abbia toccato livelli mai raggiunti in precedenza (in molte regioni svizzere nel giro di un decennio i prezzi sono pressoché raddoppiati), la situazione del mercato delle abitazioni in proprietà non ha destato particolari preoccupazioni. Ben diverso si è invece delineato il quadro relativo al settore delle abitazioni in locazione: complici pure il rallentamento della congiuntura ed una crescita demografica rimasta al di sotto della media di lungo periodo, nel 2019 le condizioni di sfitto verificatesi negli ultimi anni sono ulteriormente peggiorate, assumendo la connotazione di vero e proprio problema cronico di mercato. A livello nazionale, a fine anno le abitazioni sfitte superavano infatti le 75’000 unità (pari al 2.3% del numero complessivo), con un aumento di oltre 3’000 rispetto all’anno precedente. In Ticino il problema si è manifestato in modo ancora più acuto dal momento che in un solo anno il numero di alloggi vuoti è incrementato del 18.5%, superando le 5’500 unità. Se poi si fossero considerate pure le numerose abitazioni in via di costruzione previste giungere sul mercato nel biennio successivo, il tasso di sfitti nel nostro Cantone avrebbe ampiamente superato il 5%. Le regioni maggiormente toccate sono state il Mendrisiotto ed il Luganese, territori ove, nonostante tutto, si è continuato ad edificare ed il numero di nuove domande di costruzione è rimasto ancora elevato. Una distorsione che desta molta preoccupazione per gli importanti squilibri che determinerà nel mercato nel breve-medio termine.

Chi ha tratto beneficio dalla situazione di eccesso d’offerta sul mercato sono gli inquilini che, in genere, hanno goduto di una facoltà di scelta dell’alloggio più ampia e di condizioni economiche più vantaggiose, in calo del 1% c.a. in media nazionale. Le uniche aree in controtendenza sono state le città di Zurigo, Berna, Basilea e Ginevra che, malgrado gli sfitti nelle zone rurali ed ai margini degli agglomerati, hanno registrato un lieve incremento delle pigioni dovuto all’elevata richiesta di affitti urbani. Una volta ancora il Ticino è risultato il Cantone ad aver reagito in modo più netto: per timore di dover affrontare periodi di sfitto a lungo termine, molti proprietari hanno infatti preferito correggere i canoni di locazione al ribasso, in media del 1.5 – 2%.

Queste condizioni quadro negative non hanno evidentemente lasciato indenne neppure Alloggi Ticino SA. Nell’esercizio in rassegna il tasso medio annuo di sfitto si è infatti attestato ad un valore di poco superiore al 7% (73 unità su 1076 stato al 31.12.2019), senz’altro elevato ma in leggero miglioramento rispetto ai due precedenti esercizi (7.5% nel 2018 e 8% nel 2017) e, ciò che più conta, in chiara controtendenza rispetto al trend segnato dal mercato cantonale. Il merito di questo – occorre sottolinearlo – rallegrante risultato è da ricercare nell’operato particolarmente efficace della direzione della società che è stata capace di interpretare i mutamenti in corso e di tradurli in iniziative su misura (ad esempio l’offerta di appartamenti interamente ammobiliati per i quali sussiste una certa richiesta, l’intensa collaborazione con organizzazione di pubblica utilità), il cui gradimento ha evitato la partenza di numerosi inquilini rispettivamente ha favorito l’arrivo di nuovi. La concorrenza tra locatori sempre più agguerrita e la pressione sui prezzi ha concesso (e concederà) ai proprietari immobiliari margini di manovra vieppiù ristretti. Ciò nonostante Alloggi Ticino SA ha persistito, ed intende persistere anche per il futuro, nella strategia di mantenere inalterata l’attrattiva non solo dei singoli alloggi ma anche degli edifici che li accolgono, provvedendo a costanti interventi di manutenzione e riqualifica mirati al soddisfacimento delle nuove esigenze e gusti degli inquilini. Una strada sì in salita, ma che ha dimostrato di portare buoni frutti.

L’esercizio 2019 si è contraddistinto pure per l’acquisizione, con effetto al 31.12.2019, del mantello azionario della società PM Invest SA (ora Alloggi Ticino Luganese SA), detentrice di una serie di società immobiliari proprietarie di 2 palazzi residenziali ubicati nel centro di Lugano, 1 nel quartiere luganese di Sorengo, 2 a Pregassona e 1 nel Comune di Cadempino, per un numero complessivo di 104 appartamenti, 23 monolocali ad uso ufficio e 15 enti commerciali. L’operazione d’acquisto, concretizzatasi dopo un lungo ed elaborato negoziato e con un importante investimento, ha consentito ad Alloggi Ticino SA di aggiungere al proprio portafoglio 6 immobili in buono stato di conservazione e manutenzione, inseriti in un comparto geografico, il Luganese, di oggettivo pregio e nel quale Alloggi Ticino SA risultava sottopesata. Al tempo stesso ha permesso di preservare un centinaio di alloggi affittati a pigioni inferiori ai valori di mercato dalla trasformazione in PPP e successiva vendita a scopo speculativo.

Venendo ora ai valori economici che maggiormente hanno marcato l’esercizio in analisi, la società ha visto confermarsi il trend in atto ormai da alcuni anni di netta contrazione delle sovvenzioni federali (-35%). Per il secondo esercizio consecutivo, l’obbligo di rimborso delle anticipazioni ricevute a titolo di riduzioni di base ha così largamente superato le sovvenzioni percepite, fattore che unito alle perdite per sfitti la cui entità è però rimasta sostanzialmente invariata, ha determinato rispetto al 2018 una diminuzione degli introiti netti dalla gestione immobiliare di c.a. CHF 400’000.- (- 3%). Gli investimenti nella manutenzione ordinaria e straordinaria del compendio immobiliare hanno raggiunto i CHF 4.9 mio. Gli interventi più onerosi sono stati legati al risanamento di facciate e terrazze, all’installazione di termopompe e alla sostituzione di ascensori. Grazie al perdurare della situazione dei tassi d’interesse ipotecario particolarmente favorevole è stato possibile rinegoziare mutui a condizioni più vantaggiose e conseguire una riduzione degli oneri finanziari di c.a. CHF 90’000.- (-7%). L’acquisizione nel mese di dicembre della PM Invest SA ha condotto invece ad un sensibile incremento dell’indebitamento a lungo termine della società, pari a complessivi CHF 139 mio c.a. (+22%). L’esercizio societario 2019 si è chiuso con un utile netto di CHF 1’401’384.-, pari al 67% in più rispetto al 2018. Il capitale proprio è ora pari a CHF 31’454’164.- e corrisponde al 15.7% della somma di bilancio.

Nel merito delle progettualità più importanti in corso, si segnala che nell’autunno la società ha finalmente ottenuto la licenza edilizia per il risanamento integrale dello stabile in via Alla Campagna a Lugano. I lavori, per i quali è pianificato un investimento di c.a CHF 5.5 / 6.0 mio, prenderanno avvio agli inizi del 2020 e, salvo imprevisti, termineranno entro dicembre 2022.

In conclusione, il Consiglio d’amministrazione tiene ad esprimere la propria riconoscenza alla direzione nonché a tutti i collaboratori della società, consapevole che i significativi risultati ottenuti testimoniano il grande impegno da essi profuso nell’attuale difficile contesto del mercato immobiliare ticinese. Un ringraziamento particolare è rivolto anche agli azionisti, che seguono sempre con interesse i progetti della società e non le fanno mai mancare il sostegno necessario.

Il presidente
Avv. Marco Alberto Guidicelli

BILANCIO AL 31.12.2019 (in 1000 Fr.)
ATTIVO20192018
Liquidità29193138
Crediti e Ratei attivi 275601
Altri Crediti a breve termine 14941565
Attivo Circolante46885304
Immobili240325240325
Rettifica valore immobili-77920-74583
Valore netto degli immobili162405165742
Immobilizzazioni Finanziarie285260
Anticipi per immobili in costruzione
Altri attivi3217582
Attivo fisso194865166084
TOTALE ATTIVO199553171388
BILANCIO AL 31.12.2019 (in 1000 Fr.)
PASSIVO20192018
Capitale di terzi a breve termine84156043
Capitale di terzi a lungo termine152901127749
Accantonamenti67837543
Capitale di terzi168099141335
Capitale azionario1520015200
Riserve71497107
Utile riportato77046907
Utile dell'esercizio1401839
Capitale proprio3145430053
Totale passivi199553171387
CONTO ECONOMICO 20192018
Introito netto da inquilini12.79212.859
Sussidi6801.038
Rimborsi Riduzione di Base-1.722-1.701
Introito netto dalla locazione11.75012.196
Altri introiti al netto di perdite12486
Ricavi gestione immobili11.87412.282
Manutenzioni4.1595.433
Spese amministrative e costi diversi1.1671.053
Ammortamenti immobili3.3373.390
Ammortamenti e rettifiche attivo fisso2834
Interessi passivi, attivi e spese banca1.2421.333
Totale costi netti9.93311.243
Risultato operativo1.9411.038
Risultato neutro e imposte-540-199
Utile netto1.401839

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A seguito dell’emergenza sanitaria dovuta alla diffusione del COVID19 Alloggi Ticino prosegue la propria attività, attendendosi alle disposizioni del Cantone/Confederazione e rispettando le raccomandazioni di sicurezza per limitare al massimo il contagio in un’ottica di tutela dei suoi dipendenti e degli inquilini. Gli uffici rimangono chiusi al pubblico ma siamo operativi, nel limite del possibile, per le emergenze e vi invitiamo a contattarci telefonicamente per ogni dubbio o richiesta. Abbiamo dotato tutti i nostri stabili di un cartello informativo sulle regole da seguire e ve le ricordiamo di seguito. Invitiamo tutti i nostri inquilini a rimanere in casa e evitare assolutamente l’uso di spazi comuni e di aggregazione. Continueremo a essere un punto di riferimento per quel bene oggi come mai prezioso, l’abitazione, e speriamo che l’emergenza passi presto. Lo staff di Alloggi Ticino