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Bilancio

Il 2020 sarà ricordato soprattutto per la pandemia da covid-19 e per i suoi drammatici risvolti socio-economici che hanno alimentato grosse preoccupazioni anche sulla capacità di tenuta del nostro mercato immobiliare. Lo scenario di completa paralisi dell’economia e di conseguente profonda recessione da tanti profetizzato, per fortuna, non si è realizzato. Le misure di lockdown decretate dalle Autorità hanno, sì, condotto ad una battuta temporanea d’arresto delle attività di produzione e distribuzione ma sono state efficacemente affiancate da interventi di sostegno pubblico senza precedenti, che hanno consentito all’intero sistema di assorbire il colpo, scongiurando danni irreparabili.

A ben vedere, il mercato immobiliare svizzero ha dimostrato un’impressionante stabilità e resilienza alla crisi poiché non ha subito un freno vero e proprio ma ha bensì consolidato ed accelerato le tendenze già in atto. Contrariamente alle previsioni, il coronavirus non ha prodotto un crollo dell’immigrazione ed il saldo migratorio è anzi stato più alto dell’anno precedente, perché l’emigrazione si è fermata ancor più dell’immigrazione. Inoltre, il perdurare del regime dei tassi d’interesse negativi determinato dalla politica monetaria difensiva della nostra Banca Nazionale e l’assenza di valide alternative all’attrattiva dei rendimenti immobiliari, hanno stimolato una volta ancora gli investitori a riversare ingenti capitali nell’attività della costruzione, che è quindi rimasta a livelli elevati in particolar modo nel settore degli appartamenti in locazione, aggravando così la condizione di saturazione già in atto sull’insieme del territorio, ad eccezione dei comparti urbani di Ginevra, Losanna, Berna, Zurigo e Basilea. Nel settore delle abitazioni di proprietà (case e appartamenti in PPP) la domanda ha invece continuato a superare l’offerta, determinando un notevole rialzo dei prezzi (5.5% in media rispetto al 2019). 

In Svizzera il numero di abitazioni vuote (appartamenti in PPP e case) ha raggiunto nel 2020 pressoché 79’000 unità pari all’1.75% dell’intero patrimonio (nel 2019 erano 75’000). In termini assoluti l’aumento dello sfitto è stato parecchio più elevato in Ticino rispetto agli altri Cantoni. Indifferente alla situazione di abbondante sovraofferta già in essere, l’attività edificatoria sospinta dai tassi d’interesse estremamente convenienti è proseguita a ritmi tali da aver inondato il nostro territorio, in un solo anno, con ben 1’150 nuove abitazioni rimaste rigorosamente vuote, che si sono aggiunte alle 5’500 preesistenti, portando così il numero complessivo addirittura a 6’650 (di cui c.a. 5’650 in affitto e 1’100 in vendita). Maggiormente toccate dalla tematica dello sfitto sono risultate le regioni di Bellinzona e Mendrisio. Inoltre, se nel resto della Svizzera le pigioni degli appartamenti nuovi o nuovamente affittati sono in media salite dello 0.9% rispetto a dodici mesi prima, in Ticino si è invece assistito ad una flessione tra l’1.5 e il 2.75% a dipendenza della zona (a Lugano, ad esempio, la flessione media è stata del 2.0%).

Accanto alla crescita inarrestabile delle superfici sfitte ed alla flessione delle pigioni, nell’esercizio in rassegna Alloggi Ticino SA ha dovuto affrontare due ulteriori sfide di non poco conto: la gestione della problematica coronavirus e l’integrazione degli stabili del neoacquisito gruppo PM Invest SA, rinominato Alloggi Ticino Luganese. Il rispetto della stringente applicazione delle misure igieniche e comportamentali ordinate dalle Autorità ha pesantemente inciso sui processi amministrativi della società, imponendole una sostanziale riorganizzazione operativa. Al tempo stesso, agli affari correnti si sono sommati il trapasso e la continuazione della gestione tecnica e contabile di 6 nuovi edifici, in aggiunta ai 25 già inseriti nel portafoglio. Ebbene, a dispetto di queste difficoltà, con uno sforzo davvero encomiabile la direzione ed i collaboratori hanno garantito i loro servizi appieno e con la qualità di sempre, ultimando i compiti loro affidati con successo e senza neppure richiedere un rinforzo dell’organico.

L’importante lavoro svolto ha portato i suoi frutti anche in termini di contenimento dello sfitto. Al 31.12.2020, sul complesso di 1’160 abitazioni (gruppo Alloggi Ticino Luganese SA compreso) se ne contavano 79 vuote, pari al 6.8% degli appartamenti locati (7% nel 2019, 7.5% nel 2018 e 8% nel 2017). Va però osservato che la distribuzione dello sfitto non è stata uniforme all’interno del portafoglio. In realtà, la stragrande maggioranza degli stabili ha registrato un tasso sensibilmente inferiore alla percentuale poc’anzi indicata e solo 2 o 3 situazioni particolari hanno inciso in modo nettamente maggiore, per la precisione gli stabili di Morbio Inferiore (via Pascuritt), Bellinzona (Pizzo di Claro) e Gordola (via San Gottardo). Comunque lo si voglia leggere, il risultato ottenuto è senz’altro rallegrante poiché, d’un lato, leggermente migliore di quello conseguito l’esercizio precedente e, d’altro lato, di nuovo in controtendenza rispetto all’andamento del mercato cantonale, orientato ad un netto incremento degli sfitti. 

La pandemia ha altresì permesso di delineare delle nuove caratteristiche nella domanda di alloggi: anche a motivo dell’obbligo del telelavoro, gli inquilini hanno tendenzialmente cercato abitazioni con migliori qualità planimetriche, più ampie e dotate di spazi verdi, prediligendo le zone periferiche, caratteristiche che si ritrovano in diversi immobili della società. La radicale accelerazione impressa dal coronavirus al c.d. home working, in contrasto con la cultura del presenzialismo in azienda, ha inoltre instillato in molti operatori immobiliari fondate apprensioni sulle prospettive a medio-lungo termine di reddito locativo degli immobili oggi destinati ad uffici. È una problematica che non tocca Alloggi Ticino SA se non in modo marginale poiché la quota di uffici in proprietà raggiunge appena 22 unità (di cui 15 sono monolocali ubicati nel centro di Lugano).

Gruppo Alloggi Ticino Luganese SA. L’esercizio 2020 è stato un banco di prova del tutto particolare anche per le società del gruppo Alloggi Ticino Luganese SA. Al termine del primo anno di gestione, le aspettative sono state soddisfatte, nel senso che i 6 immobili hanno generato ricavi sostanzialmente conformi con le previsioni fissate in sede di trattativa d’acquisto. Con l’ausilio di un consulente tecnico esterno, la direzione ha già elaborato un piano quinquennale di interventi di manutenzione straordinaria, che prenderà avvio nel 2022. A livello di gruppo l’attività immobiliare di Alloggi Ticino Luganese SA ha generato ricavi lordi per c.a. CHF 1’730’000.-, a fronte di costi amministrativi e di manutenzione ordinaria per c.a. CHF 450’000.- rispettivamente interessi debitori per c.a. CHF 153’000.-. Al netto delle imposte, l’utile d’esercizio di gruppo è assommato a CHF 789’466.-. A fronte di un attivo fisso immobiliare di gruppo di CHF 20’519’000.-, di un attivo circolante di c.a. CHF 1.5 mio rispettivamente di un’esposizione debitoria a lungo termine di CHF 15’120’000.-, di cui CHF 13’380’000.- per impegni ipotecari verso le banche e CHF 1’740’000.- verso Alloggi Ticino SA) il capitale proprio del gruppo si è attestato a CHF 6’454’000.-.

Alloggi Ticino Luganese SA. Per quanto attiene specificatamente alla posizione della holding Alloggi Ticino Luganese SA, mette conto precisare che nel corso del 2020 essa ha introitato dalle società figlie CHF 498’000.- a titolo di dividendi maturati nell’esercizio 2019 e che, dedotti gli oneri amministrativi (c.a. CHF 10’000.-) rispettivamente gli interessi passivi (c.a. CHF 45’000.-) e le imposte, la società ha chiuso l’esercizio 2020 con utile netto di CHF 438’857.95, utile che, a concorrenza di CHF 400’000.– verrà destinato all’ammortamento del debito verso Alloggi Ticino SA poc’anzi menzionato.

Alloggi Ticino SA. Volgendo ora lo sguardo ai valori economici che maggiormente hanno caratterizzato l’esercizio in rassegna per Alloggi Ticino SA, occorre in primo luogo segnalare come, al netto dell’ammanco di incassi (c.a. CHF 233’000.-) conseguente alla ristrutturazione dello stabile in via alla Campagna a Lugano (prevista concludersi a fine 2021), la perdita per sfitti si è ridotta di c.a. CHF 100’000.- rispetto all’esercizio 2019. D’altro canto, in linea col trend segnato ormai da diversi anni, nel 2020 sono ulteriormente diminuite (-45%) le sovvenzioni federali il cui ammontare, c.a. CHF 380’000.-, è stato abbondantemente superato dall’entità dei rimborsi RB, CHF 1’112’000.- c.a. La società ha anche destinato oltre CHF 4.5 mio alla manutenzione ordinaria e straordinaria del proprio parco immobiliare, principalmente per la sistemazione interna degli appartamenti rispettivamente per il risanamento di tetti piani, facciate, balconi e impianti di riscaldamento giunti al termine del loro ciclo vitale nonché all’installazione di impianti fotovoltaici; tutto, con un occhio di particolare riguardo all’efficienza energetica ed alla tutela dell’ambiente, in una prospettiva di conservazione della sostanza immobiliare e di accrescimento dell’attrattiva degli alloggi ai fini del contenimento dello sfitto. Il contesto dei tassi ipotecari bassi ha consentito una riduzione degli oneri finanziari di c.a. CHF 150’000.- rispetto all’anno precedente, a fronte di un capitale di terzi a lungo termine rimasto pressoché immutato (fatti salvi i rimborsi obbligatori BBVM e ASA). Finalmente, dopo ammortamenti, imposte, costi straordinari connessi con la rettifica del valore contabile della proprietà di via alla Campagna a Lugano in via di ristrutturazione e ricavi straordinari conseguenti allo scioglimento della riserva di CHF 220’138.- costituita per contributi (assolti) di canalizzazione per la proprietà di Biasca – Tinetti, Alloggi Ticino SA ha chiuso l’esercizio 2020 con un utile netto di CHF 1’578’622.40, superiore del 13% rispetto al risultato dell’esercizio passato. Occorre tuttavia tener presente che per il finanziamento degli oneri di manutenzione la società è (nuovamente) ricorsa allo scioglimento, a concorrenza di CHF 850’000.-, dell’Accantonamento fondo di manutenzione. Il capitale proprio della società ha raggiunto CHF 33’032’986.- e rappresenta il 16.7% della somma di bilancio.

Per la prima volta, in seguito all’acquisizione del gruppo di società PM Invest SA, Alloggi Ticino SA presenta ai propri azionisti pure un bilancio ed un conto economico consolidati.

Dal canto suo, nell’esercizio 2020 il Consiglio d’amministrazione ha dedicato un’attenzione particolare ai temi del Risk Management e dello sviluppo di un Sistema di controllo interno (SCI). Con l’assistenza di una società di auditing PKF Certifica SA si è giunti all’elaborazione di un documento generale di analisi dei rischi più approfondito rispetto al precedente, composto di un manuale per la gestione dei rischi, di una tabella di classificazione e un tabella esaustiva di valutazione nonché di individuazione delle misure di mitigazione. Analogo lavoro è stato avviato in materia SCI con il supporto della società di consulenza Quadra Advisory SA e ha condotto alla redazione di un documento di catalogazione dettagliata dei processi aziendali con l’individuazione dei connessi rischi, la loro valutazione nonché la definizione delle misure di gestione (tracciata) e controllo a relativa attenuazione. La società si è così dotata di due importanti strumenti di governance sulla base dei quali operare in futuro in modo efficiente e sicuro. 

Il Consiglio d’amministrazione guarda al futuro con moderato ottimismo. Se, d’un lato, l’ampia diffusione dei vaccini anti-covid19 consentirà un graduale ritorno alla normalità e darà respiro ad una certa ripresa economica, d’altro lato è sicuro che nei prossimi anni il mercato immobiliare continuerà a subire le distorsioni legate alla sovraofferta d’abitazioni, tuttora in fase di crescita. Siamo ciò malgrado convinti che Alloggi Ticino SA saprà destreggiarsi con successo in questo scenario impegnativo, avendo dimostrato di disporre di un capitale umano in grado di affrontare e superare momenti di crisi fuori dal comune senza perdere di vista i principi e gli obiettivi che muovono la società sin dalla sua costituzione. Alla direttrice e al personale vanno i più vivi ringraziamenti dell’intero Consiglio d’amministrazione per l’instancabile dedizione e per il grande lavoro svolto in un periodo che resterà per sempre impresso nelle nostre memorie. Un grazie particolare va rivolto pure agli azionisti, per il sostegno accordato alle iniziative della società e per la collaborazione fondata sulla fiducia.

ALLOGGI TICINO SA

Il Presidente: avv. Marco Alberto Guidicelli

BILANCIO (in 1000 Fr.)
ATTIVO20202019
Liquidità33722919
Crediti e Ratei attivi 337275
Altri Crediti a breve termine 14851494
Attivo Circolante51944688
Immobili238474240325
Rettifica valore immobili-78704-77920
Valore netto degli immobili159770162405
Immobilizzazioni Finanziarie19982025
Anticipi per immobili in costruzione
Altri attivi3044330435
Attivo fisso192211194865
TOTALE ATTIVO197405199553
BILANCIO (in 1000 Fr.)
PASSIVO20202019
Capitale di terzi a breve termine45758415
Capitale di terzi a lungo termine153865152901
Accantonamenti59336783
Capitale di terzi164373168099
Capitale azionario1520015200
Riserve72197149
Utile riportato90357704
Utile dell'esercizio15791401
Capitale proprio3303331454
Totale passivi197406199553
CONTO ECONOMICO 20202019
Introito netto da inquilini1267812.792
Sussidi383680
Rimborsi Riduzione di Base-1112-1.722
Introito netto dalla locazione11.94911.750
Altri introiti al netto di perdite242124
Ricavi gestione immobili12.19111.874
Manutenzioni3.7124.159
Spese amministrative e costi diversi1.1191.167
Ammortamenti immobili3.2193.337
Ammortamenti e rettifiche attivo fisso3328
Interessi passivi, attivi e spese banca1.0931.242
Totale costi netti9.1759.933
Risultato operativo3.0161.941
Risultato neutro e imposte-1.437-540
Utile netto1.5791.401